Depuis six mois, sur le parvis de la Défense se joue un concours du meilleur VRP. Trois candidats, plus gradés que d'ordinaire : Joëlle Chauvin, présidente d'Aviva Investors, Serge Grzybowski d'Icade et Christophe Cuvillier d'Unibail-Ro-damco. Au coude-à-coude pour placer leurs tours dernier cri : Carpe Diem, Eqho et Majunga.

Plus de 200.000 mètres carrés de bureaux rutilants commercialisés d'un coup ! Nos trois dirigeants-VRP rivalisent donc de promesses alléchantes. Carpe Diem joue la carte écologique et collecte la pluie pour arroser ses jardins suspendus. Eqho surfe sur la mode du campus et en promet une version verticale. Majunga choisit le luxe et offre "terrasse et patio à chaque étage, application iPhone dédiée et conciergerie 5 étoiles".

Peur justifiée du vide

Problème, ces bijoux d'architecture et de technologie sont vides. Un agent immobilier s'alarme : "Le réservoir de bureaux disponibles à la Défense a explosé de 74% en six mois, à plus de 400.000 mètres carrés. Quatre ans de stock !" Et ce n'est pas fini. Selon la Cour des comptes, d'ici à 2018 émergeront encore 400.000 mètres carrés de bureaux si les tours D2, Air², Trinity, Phare ou Hermitage pointent leurs nez comme prévu.

Dans une note du 9 octobre, les analystes en immobilier de DTZ alertent : "Triste record pour l'offre immédiate." Le taux de vacance n'a jamais été si haut depuis 2008, à 10%. Chez Cushman & Wakefield, on l'évalue même à 15% dans un an. Du jamais-vu !

Un malheur n'allant jamais seul, l'offre de seconde main abonde. A l'image de la Coface qui a lâché cet été sa tour éponyme pour aller à Bois-Colombes, voilà 30.000 mètres carrés libérés. SFRabandonne début novembre la tour Séquoia pour Saint-Denis, encore 55.000 mètres carrés).

La Société générale – qui garde ses tours jumelles et la tour Granite, dont elle est propriétaire – libère progressivement ses immeubles-satellites, comme la tour Pacific, au profit de son nouveau site à Val-de-Fontenay. Soit 53.000 mètres carrés de plus. Et GDF Suez menace de vider les lieux. Ce qui ferait encore 70.000 mètres carrés.

Ultime ingrédient de ce marché des grands open spaces qui dévisse : "Les demandes de plus de 10.000 mètres carrés ne courent pas la dalle", reconnaît Serge Grzybowski. Du coup, on loue à la découpe et on discute. Tout plutôt qu'une tour vide. Eqho coûtera ainsi 8 millions d'euros par an à Icade s'il ne trouve pas d'utilisateur. L'investisseur avait prévu de la louer par tranches de 30.000 mètres carrés: "On descend jusqu'à 5.000 mètres carrés !" Même topo pour Majunga : "Ce n'est pas officiel, mais on peut présenter à Unibail des prospects pour 10.000 mètres carrés", confirme un agent.

Chute prévisible des loyers

Côté loyer, les immeubles de seconde main accusent une chute de 9% de leurs tarifs. Si le loyer affiché dans le flambant neuf demeure de bonne facture, les petits cadeaux se multiplient. Jacques Bagge, directeur chez Jones Lang LaSalle, est catégorique : "Les propriétaires préfèrent s'asseoir sur deux ans de loyer en échange d'un engagement sur neuf ans !" 

Franchise de loyers par-ci, mesures d'accompagnement par-là, aide au déménagement… Les négociateurs les plus durs obtiennent jusqu'à 30% de remise ! Il est loin le temps où Cœur Défense touchait 800 euros du mètre carré. Un consultant en immobilier prévoit un retournement : "Le jour où Unibail, qui tape en haut du panier, a annoncé le loyer officiel de Majunga à 550 euros, je me suis inquiété." Le signal est donné : les loyers vont chuter.

Cela suffira-t-il à réamorcer la pompe ? Pas sûr. Les petites surfaces pour petits utilisateurs ne sont pas faciles à vendre non plus. Jacques Bonifay, qui dirige Transatel, un petit opérateur MVNO, témoigne : "J'ai pratiqué la tour Areva et ses 46 étages. J'étais un anonyme. On ne me laissait pas entrer quand j'oubliais mon badge. Si la climatisation ne marchait pas, Transatel n'était pas prioritaire." Depuis, il ne brigue que de petites tours.

"Même les camions de pompiers ne s'y retrouvent pas"

Quant aux grandes entreprises, elles regardent en dehors du "boulevard circulaire". "Aujourd'hui, les prospects comparent.", constate Serge Grzybowski. Outre Saint-Denis et son attractivité low cost, il y a dans Paris intramuros des projets en cours aux surfaces et aux tarifs similaires à ceux de la Défense, les défauts en moins.

Car le premier quartier d'affaires européen n'en est pas dépourvu, même si "l'enquête de satisfaction menée auprès des travailleurs et des résidents de la Défense était très bonne", reconnaît Jean-Yves Durance, qui préside l'Association des utilisateurs de la Défense (Aude).

Surprenant quand on connaît le stress que procure toute visite à la Défense: transports en commun saturés, bouchons sur un boulevard qui reste une énigme, signal GPS qui ne fonctionne pas sur la dalle… "Même les camions de pompiers ne s'y retrouvent pas", admet le préfet des Hauts-de-Seine, Pierre-André Peyvel.

Femmes enceintes, handicapés ou cyclistes s'abstenir: rampes décrépies, dalle fissurée, escaliers roulants en panne et fractures de béton infranchissables. Le touriste égaré déchante aussi : le toit de la Grande Arche est inaccessible depuis des mois faute… d'ascenseur !

Et Jacques Pancera, dirigeant d'Europrestim, propriétaire des Collines de l'Arche, le constate : "Depuis que j'ai quitté la Défense pour l'Etoile, je reçois trois fois plus de visites." C'est en partie l'effet du millefeuille administratif qui gouverne la Défense, maintes fois dénoncé par la Cour des comptes ou l'inspection générale des Finances.

Entre 300 et 500 millions consacrés à la rénovation

Assis sur un département, une région, deux communautés de communes et six collectivités locales de tous les bords politiques, le quartier d'affaires est une opération d'intérêt national, sous l'égide de l'Etat.

Résultat : si ce sont bien les collectivités qui touchent le "pactole" des taxes aux entreprises – près de 180 millions d'euros, selon le dernier calcul de l'Aude –, ce sont les établissements publics Epadesa et Defacto qui sont chargés d'aménager et d'entretenir les lieux. Et qui se disputent – jusque devant le tribunal administratif – les moyens dont ils disposent, la recette des parkings et les droits à construire…

Problème, le coût de la rénovation de la Défense tourne entre 300 et 500 millions d'euros. Une facture qui explique que les tours poussent comme des champignons. Encore faut-il qu'elles trouvent preneur.